Dans les immeubles collectifs équipés d’un système de chauffage ou de refroidissement collectif, la réglementation impose, dans de nombreux cas, l’individualisation des consommations d’énergie.
L’objectif est double : permettre aux occupants de mieux maîtriser leur consommation et faire correspondre les charges payées à l’usage réel du logement.
Immeubles concernés par l’obligation
Cette obligation vise principalement les immeubles collectifs d’habitation, y compris ceux comprenant des locaux professionnels ou commerciaux, dès lors qu’ils sont raccordés à une installation collective de chauffage ou de froid et un réseau de chaleur ou de froid.
Certaines situations peuvent toutefois justifier une exonération, notamment lorsque la consommation énergétique du bâtiment est faible, que l’installation serait techniquement impossible ou que son coût serait manifestement disproportionné au regard des économies attendues.
L’appréciation de ces critères fait régulièrement l’objet de contestations et nécessite une analyse juridique précise.
Quels équipements doivent être installés ?
Lorsque cela est techniquement possible, des compteurs individuels doivent être posés. À défaut, des dispositifs alternatifs peuvent être imposés afin de répartir les frais de chauffage entre les logements.
Dans tous les cas, l’installation relève de la responsabilité du propriétaire ou de la copropriété, selon la configuration de l’immeuble.
Décisions en copropriété
En copropriété, la mise en place de ces équipements suppose une inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale, un vote des copropriétaires selon des règles de majorité spécifiques, ainsi que le respect des obligations de mise en concurrence et d’information.
Attention, une irrégularité dans la procédure peut entraîner la remise en cause de la décision ou de la répartition des charges.
Répartition des charges et information des occupants
L’individualisation entraîne une distinction entre les charges individuelles, liées à la consommation propre du logement et les charges communes, relatives aux parties et équipements collectifs.
Les occupants doivent également recevoir des informations périodiques sur leur consommation et sur les modalités de calcul des charges, tant en copropriété que dans le cadre d’un bail d’habitation.
Sanctions en cas de non-conformité
Le non-respect des obligations d’individualisation peut exposer le propriétaire ou la copropriété à une mise en demeure administrative et une sanction financière par logement et par année.
Ces sanctions peuvent être contestées, sous réserve de démontrer l’existence d’une cause légitime de dispense ou d’un vice de procédure.
L’individualisation des frais de chauffage et de refroidissement soulève des questions complexes :
- immeuble réellement soumis ou non à l’obligation
- validité des décisions prises en assemblée générale
- répartition conforme des charges entre occupants
- risques financiers et contentieux.
Une consultation juridique permet de sécuriser votre situation, d’anticiper un litige ou de contester une décision ou une facturation.