Choisir son locataire est un droit fondamental du propriétaire bailleur.
Cependant, ce choix est strictement encadré par la loi. Un refus de candidature peut, dans certains cas, constituer une discrimination illégale, exposant le bailleur (ou son mandataire) à des sanctions pénales lourdes.
Encore trop souvent, des pratiques considérées comme « habituelles » ou « de bon sens » s’avèrent en réalité contraires au droit.
Pour une meilleure compréhension, la discrimination consiste à écarter un candidat à la location sur la base d’un critère interdit par la loi, indépendamment de sa capacité réelle à satisfaire aux obligations du bail.
Sont notamment prohibés les refus fondés sur :
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l’origine, le patronyme ou l’apparence physique
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le sexe, la situation de famille ou la grossesse
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l’âge, l’état de santé ou le handicap
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les caractéristiques génétiques
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les mœurs, l’orientation ou l’identité sexuelle
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les opinions politiques ou les activités syndicales
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l’appartenance ou la non-appartenance, réelle ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion
Le critère déterminant doit toujours être objectif et directement lié à la location du logement, jamais à la personne elle-même. Il est alors essentiel de le rappeler que tout refus de candidature n’est pas nécessairement illégal.
Le propriétaire conserve le droit de sélectionner son locataire, à condition de se fonder exclusivement sur des critères objectifs, légitimes et vérifiables, tels que :
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la solvabilité
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la stabilité professionnelle
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la complétude du dossier
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la conformité aux conditions financières exigées
La frontière entre refus licite et discrimination est toutefois subtile, et une mauvaise appréciation peut rapidement engager la responsabilité du bailleur.
Par exemple, sont notamment susceptibles de constituer une discrimination refuser un candidat présentant toutes les garanties requises en raison de son origine, de son âge, de sa situation familiale ou de son lieu de résidence, ou demander à une agence d’écarter certains profils pour un motif prohibé par la loi, ou encore, exiger des garanties supplémentaires à certains candidats du seul fait qu’ils soient jeunes, retraités, parents isolés ou d’origine étrangère.
En d’autres termes, la protection contre les discriminations s’applique aux candidats à la location, ainsi qu’aux personnes se portant garantes du paiement du loyer. Ainsi, une discrimination visant le garant peut également être sanctionnée.
Pour louer en toute conformité juridique, il est donc recommandé de rédiger une annonce neutre, limitée aux caractéristiques du logement et aux conditions de location, constituer les dossiers des candidats et de leurs garants en se référant strictement à la liste des pièces légalement autorisées, sélectionner le locataire sur la base de critères objectifs et traçables et s’assurer que le logement respecte les normes de décence, condition préalable à toute mise en location.
Attention, en cas de discrimination avérée, le propriétaire ou son représentant s’expose à :
- jusqu’à 3 ans d’emprisonnement,
- 45 000 € d’amende
- sans compter les éventuelles réparations civiles et l’atteinte à la réputation
La majorité des contentieux naissent d’une méconnaissance des règles ou d’une mauvaise appréciation des situations concrètes.
Une consultation juridique en amont permet de sécuriser vos annonces et vos pratiques, d’éviter des erreurs coûteuses et de louer sereinement, sans risque juridique.
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